Alerta legal nº 74

Direito de preferência pelos arrendatários

Em 29 de outubro de 2018, foi publicada, em Diário da República, a Lei n.º 64/2018 (adiante, “Lei n.º 64/2018”), referente ao exercício do direito de preferência pelos arrendatários.

Com efeito, o artigo 2.º, da Lei n.º 64/2018, introduziu alterações ao artigo 1091.º, do Código Civil.

Em primeiro lugar, o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento, do local arrendado há mais de dois anos, em vez de há mais de três anos, como sucedia anteriormente às alterações em apreço.

Determina-se que o arrendatário dispõe do prazo de trinta dias para declarar se pretende exercer o seu direito de preferência, contados da data da receção da comunicação do projeto de venda ou da dação em cumprimento e das cláusulas dos respetivos contratos, a qual deve ser efetuada através de carta registada com aviso de receção.

No caso de venda ou dação em cumprimento do locado juntamente com outros bens, o obrigado à preferência deve, na comunicação do projeto de venda ou da dação em cumprimento, indicar o preço atribuído ao locado, bem como os restantes valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.

Ainda nesse caso, o obrigado à preferência pode exigir que a venda ou dação em cumprimento do locado abranja as outras coisas, devendo demonstrar a existência de prejuízo apreciável, não constituindo fundamento para a existência do referido prejuízo apreciável a mera contratualização da não redução do negócio.

O legislador equipara, embora com especificidades, os pressupostos do direito de preferência, no âmbito de contrato de arrendamento de locados sitos em prédios que estão constituídos em propriedade horizontal daqueles prédios que não estejam constituídos nesse regime.

Assim, nos imóveis que não estejam constituídos em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência em relação à quota-parte do prédio referente à permilagem do locado, atendendo ao valor proporcional dessa quota-parte em face do valor total da transmissão.

Para este efeito, o obrigado à preferência deve, na sua comunicação do projeto de venda ou de dação em cumprimento, incluir o valor proporcional da mencionada quota-parte do prédio e o valor total da transmissão.

Neste caso, a aquisição do imóvel pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio correspondente ao locado.

A Lei n.º 64/2018 determina ainda que, no caso de prédios não sujeitos ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários desse prédio podem exercer os direitos de preferência em conjunto. Desta forma, o imóvel será totalmente adquirido, na proporção de cada arrendatário, em regime de compropriedade.

Finalmente, a Lei n.º 64/2018 entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja, em 30 de outubro de 2018.

Para aceder ao texto integral da Lei n.º 64/2018, por favor clique aqui.