Alerta legal nº 68

Alojamento Local

Em 22 de agosto de 2018 foi publicada, em Diário da República, a Lei n.º 62/2018 (adiante designada “Lei n.º 62/2018”), que altera o regime jurídico de exploração dos estabelecimentos de alojamento local (“RJEAL”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.

No total foram alterados dezanove artigos do referido Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto e aditados três novos artigos.

Algumas das principais novidades são as seguintes:

O legislador passou a admitir que a prestação de serviços de alojamento temporário seja feita a turistas ou a não turistas (cfr. artigo 2.º, n.º 1, do RJEAL), além de passar a admitira modalidade de “quartos” do alojamento local, ficando esta modalidade sujeita ao limite máximo de três quartos (cfr. artigo 3.º, n.º 1 e n.º 7, do RJEAL).

A capacidade máxima de ocupação das demais modalidades (com exceção dos “hostels”) encontra-se regulada no artigo 11.º, n.^os 1 e 2, do RJEAL, constituindo a sua violação a prática de uma contraordenação, punível com coimas entre € 2.500 e € 4.000, no caso de pessoas singulares, e de € 25.000 e € 40.000, para as pessoas coletivas (cfr. artigo 23.º, n.^os 1, alínea f), e 2, do RJEAL).

A instalação e exploração de “hostels”, em edifícios em propriedade horizontal, nos prédios em que coexista habitação, carece de autorização dos condóminos (cfr. artigo 4.º, n.º 4, do RJEAL), sob pena da prática de uma contraordenação, punível com coimas entre € 125 e € 3.250, no caso de pessoas singulares, e de € 1.250 e € 32.500, para as pessoas coletivas (cfr. artigo 23.º, n.^os 1, alínea d), e 2, do RJEAL).

Ainda a propósito da instalação de estabelecimentos de alojamento local, exige-se, agora, que o seu titular tenha um seguro multirrisco de responsabilidade civil, sob pena de cancelamento do registo (cfr. artigo 13.º-A, n. ^os 2 e 3, do RJEAL).

Acresce que, agora, o interessado na instalação e exploração de alojamento local deve proceder à comunicação prévia com prazo através do Balcão Único Eletrónico (cfr. artigo 5.º, n.º 1 e n.º 2, do RJEAL), dispensando-se agora da mesma a indicação do nome, morada e número de telefone da pessoa a contactar em caso de emergência – menção anteriormente exigida, pelo artigo 6.º, n.º 1, alínea f), do RJEAL, na redação originária.

O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente deverá opor-se à comunicação prévia com prazo, caso se verifique um dos seguintes requisitos: (i) incorreta instrução da comunicação prévia com prazo; (ii) vigência do prazo resultante de cancelamento de registo; ou (iii) violação das restrições à instalação decididas pelo município ou falta de autorização de utilização adequada do edifício (cfr. artigo 6.º, n.º 9, alíneas a) a c), do RJEAL).

A oposição à comunicação prévia com prazo fica, então, sujeita ao prazo de 20 dias - no caso de “hostels” - ou de 10 dias para as demais modalidades (cfr. artigo 6.º, n.º 9, do RJEAL). Nada sendo dito, no final dos prazos legalmente previstos, não há lugar à formação de um ato administrativo de deferimento tácito, mas somente à habilitação do interessado a desenvolver a atividade pretendida, sem prejuízo dos poderes de fiscalização da Administração e da possibilidade de esta utilizar os meios adequados à defesa da legalidade (cfr. artigo 134.º, n.º 3, do Código do Procedimento Administrativo).

A Lei n.º 62/2018 estabelece também que o particular que tenha instalado e exerça a atividade de exploração de alojamento local, fica sujeito à obrigação de comunicar nas plataformas eletrónicas de reserva a cessação da mesma, no prazo máximo de 10 dias após o cancelamento de registo e/ou da interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (cfr. artigo 6.º, n.º 5, do RJEAL).

De acordo com o artigo 7.º, n.º 3, alíneas a) e b), e n.º 4, do RJEAL, a alteração da titularidade da exploração, bem como a transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo em percentagem superior a 50%, importa a caducidade do título de abertura ao público do estabelecimento de alojamento local, salvo em caso de sucessão.

O legislador adicionou, ainda, as seguintes causas que determinam o registo do cancelamento do estabelecimento: (i) instalação de alojamento em violação das áreas de contenção; (ii) violação dos requisitos legalmente previstos para o desenvolvimento da atividade; e, (iii) na hipótese de o estabelecimento se encontrar inserido em fração autónoma ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos se opor ao exercício da atividade de alojamento local (cfr. artigo 9.º, n.º 1, alíneas b) e c), e n.º 2, do RJEAL).

O legislador passou a admitir a possibilidade de as câmaras municipais poderem definir a existência de áreas de contenção, que impõem limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local – as quais, por sua vez, podem atender aos imóveis disponíveis para habitação (cfr. artigo 15.º-A, n.º 1, do RJEAL). Sendo fixadas as áreas de contenção local, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos (cfr. artigo 15.º-A, n.º 7, do RJEAL).

A propósito da oposição, pela assembleia de condóminos, releva-se que a decisão exige o quórum deliberativo de mais de metade da permilagem do edifício e que a deliberação deve ser fundamentada (cfr. artigo 9.º, n.º 2, primeira parte, do RJEAL). Esta oposição aplica-se a todas as modalidades de alojamento local.

Neste caso, o Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente decide sobre o pedido de cancelamento do registo do estabelecimento e poderá fixar o prazo de interdição de exploração, que não pode ser superior a um ano (cfr. artigo 9.º, n.º 3 e n.º 6, alínea b), do RJEAL).

Sendo certo que a regulamentação das condições para o funcionamento e identificação de cada uma das modalidades de estabelecimento de alojamento local será efetuada por Portaria, o legislador determina, desde já, que é obrigatória a existência de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, o qual deve ser disponibilizado em português, em inglês e em mais duas outras línguas estrangeiras (cfr. artigo 12.º, n.^os 5, 6 e 7, do RJEAL).

O referido livro de informações deve conter ainda o regulamento com as práticas e regras do condomínio, quando os estabelecimentos estiverem inseridos em edifícios de habitação coletiva (cfr. artigo 12º, n.º 8, do RJEAL).

A competência de fiscalização do cumprimento dos condicionalismos legais, é agora cumulada entre a ASAE e a câmara municipal territorialmente competente (cfr. artigo 21.º, n.º 1, do RJEAL).

Notamos, ainda, que o condomínio pode aprovar a fixação do pagamento de uma contribuição adicional, correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, sujeita ao limite máximo de 30% do valor anual da quota respetiva (cfr. artigo 20.º-A, do RJEAL).

A Lei n.º 62/2018 estabelece a título transitório que:

(i) se mantêm válidos os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local que tenham sido realizados até à data da entrada em vigor da referida lei;

(ii) as alterações introduzidas por esta lei relativas a condições de acesso e à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos que se instalem após a entrada em vigor da referida lei;

(iii) os estabelecimentos de alojamento local, existentes à data da entrada em vigor da referida lei, dispõem do prazo de 2 (dois) anos, para se conformarem com os novos condicionalismos;

(iv) os proprietários de mais de sete estabelecimentos de alojamento local localizados em áreas de contenção (definidas nos termos do artigo 15.º-A, do RJEAL) não poderão, a partir da data da entrada em vigor da Lei n.º 62/2018, afetar mais imóveis à exploração de alojamento local (cfr. artigo 5.º, n.ºs 1 a4, da Lei n.º 62/2018).

Finalmente, a Lei n.º 62/2018 entra em vigor 60 dias após a sua publicação, ou seja, em 21 de outubro de 2018.

Para aceder ao texto integral da Lei n.º 62/2018, por favor clique aqui.