Alerta legal nº 24

Principais Alterações ao NRAU

De acordo com o texto final aprovado, verifica-se um aumento do período transitório de atualização das rendas respeitantes aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (“RAU”), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como dos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.

Assim, o texto aprovado determina um alargamento de cinco para oito anos do período transitório de atualização das rendas antigas relativamente aos arrendatários que invoquem e comprovem que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (“RABC”) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (“RMNA”). Ainda de acordo com o texto aprovado, no final do prazo de oito anos, o senhorio pode promover novamente a transição do contrato para o NRAU, sendo que em caso de silêncio do arrendatário ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo e duração do contrato, este considerar-se-á celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos, em vez do atual prazo de dois anos previsto no NRAU.

Por sua vez, de acordo com o texto final do Projeto de Lei, verificamos que relativamente aos arrendatários que, além de terem invocado e comprovado que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, tenham idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %, beneficiarão de um alargamento do período transitório de cinco para dez anos, ou seja, mais cinco anos do que o prazo atualmente previsto.

Adicionalmente, o novo enquadramento legal prevê também uma alteração nos escalões que determinam o valor da renda durante o período transitório, através da introdução de dois novos escalões, passando, assim, o valor atualizado da renda a corresponder a um máximo de 25%, 17%, 15%, 13% ou 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, em função do rendimento do agregado familiar.

Por último, o texto final do Projeto de Lei aprovado prevê também um alargamento do período transitório de cinco para dez anos relativamente aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais que invoquem uma das situações de proteção legalmente previstas (microempresas, pessoas coletivas de direito privado sem fins lucrativos e repúblicas de estudantes). Adicionalmente, o texto final do Projeto de Lei prevê também que, no final do prazo de dez anos referido, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, sendo que em caso de silêncio ou na falta de acordo das partes quanto ao tipo e duração do contrato, este considerar-se-á celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos, mais dois anos que o prazo atualmente estipulado.

Principais Alterações ao RJOPA

Foram também introduzidas várias alterações ao RJOPA que resultam numa maior proteção dos arrendatários em caso de realização de obras no local arrendado.

Neste sentido, a alteração ao RJOPA prevê, desde logo, um novo conceito de obras de remodelação e restauro profundos, cuja realização possa motivar a denúncia do contrato de arrendamento. Para este efeito, o Projeto de Lei define estas obras de acordo com a definição legalmente prevista no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação para as obras de reconstrução, e as obras de alteração ou ampliação.

Adicionalmente, e relativamente às obras de alteração ou ampliação, para que as mesmas possam ser enquadradas como remodelação ou restauro profundos, é necessário que da realização das mesmas resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado. Por sua vez, é ainda necessário que o custo da obra a realizar, incluindo o IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do valor patrimonial do locado intervencionado, ou do valor proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.

Será ainda de destacar a alteração respeitante ao aumento do valor da indemnização devida ao arrendatário no caso de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obras de restauro, o qual é aumentado para dois anos de renda, em vez do atual um ano de indemnização, não podendo este valor ser inferior a duas vezes o montante de um quinze avos do valor patrimonial do locado.

Outra alteração relevante respeita aos prazos de realojamento nas situações de remodelação e restauro profundos, o qual passará para três anos, em vez dos dois anos atualmente previstos, caso as partes optem pelo realojamento em alternativa à indemnização.

Em caso de denúncia do contrato de arrendamento, e de acordo com o texto final aprovado, verifica-se uma alteração relativamente ao prazo de desocupação do locado pelo arrendatário, o qual passará para 60 dias após a confirmação da denúncia pelo senhorio, em vez dos atuais 15 dias previstos no RJOPA. Por sua vez, a indemnização devida pelo senhorio deixa de ser integralmente satisfeita no momento da entrega do locado, devendo, agora, ser paga 50% após a confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia da respetiva denúncia.

É também introduzida uma alteração respeitante à transmissão do contrato de arrendamento por morte do arrendatário, o qual não caducará, aplicando-se o regime geral de transmissão ao cônjuge, unido de facto, ascendentes e descendentes com residência no locado.

Por fim, verifica-se ainda a previsão da inclusão no atual RJOPA de um direito de preferência em caso de novo arrendamento do imóvel objeto de denúncia para obras. Assim, caso o prédio seja objeto de novo arrendamento, o arrendatário que tiver desocupado o locado terá direito de preferência no âmbito de novo arrendamento, durante um período de dois anos a contar da cessação do contrato.

Principais Alterações ao Código Civil

Relativamente às alterações previstas ao Código Civil, o texto final do Projeto de Lei prevê que, relativamente à resolução do arrendamento, pelo senhorio, por falta de pagamento da renda devida, passará apenas a ser possível no caso de mora igual ou superior a três meses, em vez dos dois meses previstos atualmente no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil.

Por sua vez, verifica-se também uma alteração respeitante ao regime de resolução do contrato de arrendamento, pelo senhorio, fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, na medida em que o inquilino passa a dispor de um prazo de 60 dias para cessar essa oposição, e assim evitar a cessação do contrato, em vez do prazo de um mês atualmente previsto.

Por último, é ainda de salientar a alteração do prazo supletivo para os arrendamentos para habitação, prevendo o Projeto de Lei que, no silêncio das partes relativamente à duração do contrato, o contrato de arrendamento para habitação considera-se celebrado pelo período de cinco anos, em vez dos atuais dois anos.

Por fim, salientamos que, o texto final agora aprovado aguarda a promulgação do Presidente da República, para posterior publicação no Diário da República.