Alerta Legal nº 90

Lei n.º 12/2019 e Lei n.º 13/2019  -  Legislação sobre imóveis arrendados ou subarrendados

No passado dia 12 de janeiro foram publicadas em Diário da República a Lei n.º 12/2019 que proíbe os comportamentos ilegítimos para conseguir a desocupação de imóveis arrendados ou subarrendados e a Lei n.º 13/2019 que estabelece novas medidas com vista a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, ambas com significativo impacto no regime do arrendamento urbano.  

A Lei n.º 12/2019 visa proibir e punir o assédio no arrendamento ou no subarrendamento, procedendo, assim, à quinta alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (“NRAU”), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Assim, com a referida alteração ao NRAU, são aditados ao referido diploma legal os artigos 13.º-A e 13.º-B.

O supra mencionado artigo 13.º-A proíbe o assédio no arrendamento, bem como no subarrendamento, entendendo-se, como tal, qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.

Consequentemente, e sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional suscetível de aplicação, o novo artigo 13.º-B aditado prevê os meios legais de intimação necessários com vista a serem tomadas as providências adequadas quando verificada alguma das situações enquadráveis citado artigo 13.º-A.

Por sua vez, a Lei n.º 13/2019 estabelece novas medidas e mecanismos na finalidade de corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e, ainda, proteger os arrendatários em situação de especial fragilidade.  

Com efeito, a Lei n.º 13/2019 procede à alteração de diversos diplomas legais, a saber:
a. Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro;
b. quinta alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro;
c. Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto;
d. Regime do Subsídio de Renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes de 18 de novembro de 1990 e que se encontrem em processo de atualização de renda, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto
e. Regime dos Contratos de Crédito relativos a Imóveis destinados à Habitação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.

Tendo em consideração as várias alterações concretizadas, destacam-se as seguintes:

Alterações ao Código Civil
a. Não discriminação no acesso ao arrendamento
No âmbito das alterações promovidas, é aditado ao Código Civil o artigo 1067.º-A, o qual, sob a epígrafe “Não discriminação no acesso ao arrendamento”, estabelece que ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.
Sendo ainda expressamente previsto que o anúncio de oferta de imóvel para arrendamento e outra forma de publicidade ligada à disponibilização de imóveis para arrendamento não pode conter qualquer restrição, especificação ou preferência baseada em categorias discriminatórias violadoras do disposto no número anterior.

b. Responsabilidade do fiador
O fiador passar a ser responsável pelo incumprimento do arrendatário apenas após ser notificado de tal facto pelo senhorio.
Com efeito, e na finalidade de desencadear a responsabilidade do fiador, o senhorio passa a ter a obrigação de notificar o fiador nos 90 dias seguintes em que se verificar a não cessação da mora do arrendatário, nos termos previstos no n.º 2, do artigo 1041.º, do Código Civil.
Assim, sem a verificação dessa notificação, o senhorio não poderá exigir ao fiador a satisfação do crédito.

c. Prova de existência de contrato de arrendamento não reduzido a escrito
Passa a existir uma maior facilidade do arrendatário em fazer prova da existência de contrato de arrendamento não reduzido a escrito. Assim, na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência desse título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do imóvel pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de 6 meses.

d. Resolução de contrato de arrendamento em caso de atraso sucessivo no pagamento das rendas
Em caso de sucessivas moras do arrendatário no pagamento da renda (concretamente, no caso de o arrendatário se constituir em mora superior 8 dias, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato), o senhorio apenas poderá resolver o contrato se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o 3.º atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento.

e. Estipulação de prazo certo de contratos de arrendamento para habitação
No que respeita os contratos de arrendamento para habitação passa a prever-se que, para além do limite temporal máximo de 30 anos, tais contratos não poderão ser celebrados por prazo inferior a 1 ano, considerando-se – o respetivo contrato – automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

f. Renovação automática de contratos de arrendamento para habitação
Cumpre ainda destacar outra novidade, a qual respeita aos termos e condições aplicáveis à renovação automática de contratos de arrendamento com prazo certo destinados à habitação. 
Assim, os contratos de arrendamento destinados à habitação, com prazo inferior a 3 anos, renovam-se por um período mínimo de 3 anos, salvo se as partes estipularem no contrato prazo diferente.
Todavia, salvaguarda-se que o limite acima referido não é aplicável aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

g. Oposição à renovação pelo senhorio em contratos de arrendamento para habitação
No âmbito da oposição à primeira renovação do contrato de arrendamento por parte do senhorio, passa a prever-se que esta só produz efeitos passados 3 anos a contar da data de celebração do referido contrato, exceto nos casos em que o senhorio necessite da habitação para uso próprio ou pelos seus descendentes de 1º grau.

h. Denúncia justificada do senhorio
No que respeita à denúncia justificada em contrato de arrendamento de duração indeterminada pelo senhorio, o novo regime estipula que o senhorio apenas o poderá fazer (para além da condição já prevista de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descontentes em 1.º grau) (i) por razões de demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro que obriguem à desocupação do locado, ou (ii) mediante a conctreziação de comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos face à data da pretendida cessação. Note-se, que o prazo previsto anteriormente correspondia a 2 anos face à data da pretendida cessação pelo senhorio.
No âmbito da realização de denúncia por razões de demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro, note-se que após a desocupação do locado, o senhorio tem 6 meses para iniciar a obra. Caso tal não se verifique por motivo imputável ao senhorio, este fica obrigado a pagar ao arrendatário uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.

i. Renovação automática contratos de arrendamento para fins não habitacionais
Relativamente aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, com prazo inferior a 5 anos, prevê-se que estes se renovam por um período mínimo de 5 anos, salvo se as partes estipularem no contrato prazo diferente.
Face ao exposto, cumpre ainda referir que, independentemente do prazo estipulado, não pode o senhorio opor-se à renovação do contrato durante o período correspondente aos primeiros 5 anos do mesmo. 

Alterações ao NRAU

a. Novas regras na transição para o NRAU
A transição do contrato de arrendamento para o NRAU fica sujeita a acordo entre as partes, aplicando-se, no que respeita ao valor da renda, o seguinte:

•  em caso de transição de contrato para o NRAU, nos termos do artigo 30.º e seguintes, passa a ser previsto que se o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e o demonstrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência, e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com o fundamento previsto na alínea

b) do artigo 1101.º, do Código Civil, aplicando-se com as devidas adaptações os requisitos estabelecidos no artigo 1102.º, do mesmo código;

• o senhorio pode, todavia, proceder à atualização extraordinária da renda até ao limite estabelecido nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, do NRAU, aplicando-se para o efeito o disposto nos artigos 30.º e seguintes, mantendo-se o valor da referida renda quando este seja igual ou superior àquele limite;
•  a atualização extraordinária da renda acima referida não pode ultrapassar anualmente 20 % do valor da diferença entre 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do locado e a renda anterior à atualização extraordinária ali prevista.
  Não obstante o supra referido, o referido mecanismo não será objeto de aplicação sempre que o arrendatário invoque e comprove que:
• possui idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 %;
• reside há mais de 5 anos no imóvel o cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário em 1.º grau da linha reta, que se encontra numa das condições previstas no ponto antecedente, sendo o RABC do agregado familiar inferior a 5 RMNA.

b. Transmissão por morte de contrato de arrendamento
No âmbito da transmissão por morte, o NRAU passa a conferir novos direitos, prevendo-se que assumirá a posição de arrendatário, os filhos ou enteados que com ele [o arrendatário falecido] convivessem há mais de cinco 5 anos, com idade igual ou superior a 65 anos, e desde que o RABC do agregado familiar seja inferior a 5 RMNA.

3. Alterações ao Decreto-Lei n.º 157/2006, que prevê o regime jurídico das obras em prédios das obras em prédios arrendados

No âmbito do Decreto-Lei n.º 157/2006 são introduzidas diversas alterações, sendo, ainda, aditados novos artigos, os quais visam tratar fundamentalmente das vicissitudes contratuais em caso de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos em imóveis arrendados e suspensão dos respetivos contratos de arrendamento.

Considerando as alterações introduzidas, destacamos as seguintes:

a. Suspensão do contrato
Na sequência da efetivação do mecanismo previsto no referido diploma, sempre que o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, há lugar à suspensão da execução do contrato de arrendamento pelo período de execução daquelas.
Note-se que sempre que haja lugar à suspensão do contrato para remodelação ou restauro profundos do imóvel, o senhorio fica obrigado, pelo período de execução das obras, a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse mesmo período, devendo ser cumpridos os seguintes pressupostos:

• O realojamento temporário deve ser feito no mesmo concelho, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário;
• No referido realojamento temporário, deverá manter-se o valor da renda e encargos do contrato.
  Note-se ainda que a suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário, sendo ainda previsto que o arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato de arrendamento em apreço.

b. Indemnização em contrato de duração indeterminada
No âmbito da denúncia de contratos de duração indeterminada para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, é previsto que sempre que o respetivo arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, senhorio fica obrigado ao pagamento de uma indemnização no valor mínimo correspondente a 2 anos de renda, não podendo este valor ser inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor tributário do locado.

Por último, cumpre referir que as considerações supra expostas, correspondem a uma análise preliminar, não exaustiva, dos referidos diplomas legais, tendo apenas sido destacados alguns dos aspetos mais relevantes face às alterações introduzidas.

As referidas Leis entraram em vigor no dia 13 de fevereiro de 2019.

Para aceder ao texto integral da Lei n.º 12/2019, por favor clique aqui, para aceder ao texto integral da Lei n.º 13/2019, por favor clique aqui.