Lei nº 8/22: Alteração ao regime da propriedade horizontal

No dia 10 de janeiro foi publicada em Diário da República a Lei n.º 8/2022, a qual vem rever o regime da propriedade horizontal (a “Lei”), alterando assim o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal , e o Código do Notariado.

No âmbito desta alteração, a presente Lei alterou os artigos 1419.º, 1424.º, 1427.º, 1431.º, 1432.º, 1436.º e 1437.º e aditou o artigo 1424.º -A, todos do Código Civil; alterou os artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º e aditou o artigo 1.º-A, todos do Decreto-Lei n.º 268/94; e alterou o artigo 54.º do Código do Notariado.

Destacamos as seguintes alterações:

1. Supressão da falta de acordo na modificação do título constitutivo quanto a partes comuns:

A Lei vem alterar o artigo 1419.º, do Código Civil, passando agora a ser possível a supressão judicial da falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

2. Encargos de conservação e fruição:

Salvo disposição em contrário, as despesas relativas à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum passam a ser da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.

Sem prejuízo do disposto supra, é ainda previsto que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.

Relativamente às despesas das partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, a Lei prevê que ficam a cargo dos que delas se servem.

3. Reparações indispensáveis e urgentes:

O diploma legal vem definir o que se entende por reparações indispensáveis e urgentes, definindo-as como aquelas necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.

4. Assembleia dos Condóminos:

A Lei vem igualmente alterar a forma de convocatória para a Assembleia dos Condóminos, adaptando-a à realidade digital, estabelecendo que esta deve agora ser efetuada através de correio eletrónico para os condóminos que tenham manifestado essa vontade em assembleia realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. Note-se que o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail de convocação.

Adicionalmente, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local. As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico.

5. Reforço das funções do administrador do condomínio:

As funções do administrador foram reforçadas com a Lei, passando este a:
a) Verificar a existência do fundo comum de reserva;
b) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
c) Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que haja sido fixado, salvo nos casos de impossibilidade;
d) Informar os condóminos sempre que o condomínio seja citado ou notificado no âmbito de processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo e informá-los de qualquer desenvolvimento no âmbito dos mesmos;
e) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo; e
f) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam.

Adicionalmente, e desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente, se estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas.

Se o administrador não cumprir as funções que lhe são legalmente cometidas, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

6. Declaração obrigatória para alienação de fração autónoma:

Foi aditado ao Código Civil o artigo 1424.º-A, nos termos do qual os condóminos, para efeitos de celebração de contrato de alienação das suas frações, devem requerer ao administrador a emissão de declaração da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio relativamente à respetiva fração, declaração essa que deve ser emitida no prazo máximo de 10 (dez) dias e constitui um documento obrigatório da escritura ou do documento particular de autenticação da alienação.

A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, sendo que os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

7. Deliberação da assembleia de condóminos

A nova redação do artigo 1.º, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, determina que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente desta estar assinada por todos os condóminos.

A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

8. Fundo comum de reserva:

Nos casos em que, por deliberação da assembleia de condóminos, o fundo comum de reserva seja utilizado para um fim que não seja o de custear as despesas de conservação do edifício, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 (doze) meses, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado.

9. Assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância:

Foi aditado ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, o artigo 1.º-A, nos termos do qual sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia de condóminos tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Caso algum dos condóminos não tenha condições para participar por meios de comunicação à distância e tenha comunicado essa impossibilidade à administração do condomínio, compete a esta última assegurar os meios necessários.

A presente Lei entra em vigor 90 dias após a sua publicação.

Para aceder à versão integral da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, por favor clique aqui.

Para mais informações sobre este tema, queira entrar em contacto com:
Marta Gouveia Gomes