Regulamentação da Lei de Bases da Habitação

A 3 de novembro de 2021 foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 89/2021, que vem regulamentar diversas normas da lei de bases da habitação relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade (o “Decreto Lei”).

O supra mencionado diploma legal pretende, assim, regulamentar diversos normas da Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro (a “Lei de Bases da Habitação”), a qual aprovou um quadro normativo de primeiro nível, impondo o dever de regulamentação em algumas matérias específicas, como: i) obrigações das entidades públicas quanto à garantia de uma alternativa habitacional; ii) termos em que as mesmas entidades têm direito legal de preferência na alienação de imóveis habitacionais; e iii) as suas competências de fiscalização das condições de habitabilidade no âmbito do arrendamento habitacional.

Neste sentido, o artigo 3.º, do Decreto Lei, procede à definição de “situação de efetiva carência habitacional”, para os efeitos previstos no n.º 6, do artigo 28.º, da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, na sua redação atual (“Regime do Arrendamento Apoiado para a Habitação”). Considerando-se, agora, que estão em situação de carência habitacional “as pessoas que não possuam, ou que estejam em risco efetivo de perder, uma habitação e não tenham alternativa habitacional”.

Considera-se uma habitação adequada qualquer fração ou prédio destinado a habitação, apto a satisfazer condignamente as necessidades habitacionais de uma pessoa ou de um agregado habitacional determinado, tendo em consideração, designadamente, a composição deste, a tipologia da habitação e as condições de habitabilidade e de segurança da mesma. O diploma legal exclui como alternativa habitacional aquela que imponha uma alteração ao agregado habitacional pré-existente à situação de carência, salvo se esta alteração resultar de pedido ou obtiver a concordância escrita de todas as partes envolvidas.

O Decreto Lei impõe igualmente um dever objetivo de atuação das entidades públicas, estipulando que cabe a estas, no âmbito da proteção e acompanhamento no despejo, prestar o apoio necessário aos agregados familiares em situação de efetiva carência habitacional e, bem assim, assegurar o encaminhamento para uma resposta habitacional, em primeira linha, através da habitação permanente do parque habitacional público existente e, na sua falta, assegurar soluções de alojamento temporário.

É ainda imposto um dever de articulação entre as diversas entidades, do Estado e dos municípios, para que, de forma proativa, possam resolver as situações das pessoas em situação de efetiva carência habitacional.

Relativamente à função social da habitação, o Decreto Lei promove o seu uso efetivo, atribuindo-se a possibilidade aos municípios de, no âmbito do procedimento de classificação de um imóvel de uso habitacional como devoluto, quando o mesmo se situe em zona de pressão urbanística, apresentar uma proposta de arrendamento do imóvel ao seu proprietário, para posterior subarrendamento, ou, nos casos em que, após vistoria, se conclua que o imóvel se encontra em mau estado de conservação, aproveitar o procedimento de classificação do imóvel como devoluto para determinar a execução de obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade, nos termos previstos no artigo 89.º e seguintes, do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual (“Regime Jurídico da Urbanização e Edificação”).

O Decreto Lei vem igualmente esclarecer os casos em que, para além das demais situações previstas na lei, existe direito de preferência na alienação onerosa de imóveis habitacionais: i) numa zona de pressão urbanística, delimitada com fundamento na falta ou desadequação da oferta, nos termos previstos no artigo 2.º -A do Decreto -Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual; e ii) em territórios identificados no Programa Nacional de Habitação com fundamento na falta ou desadequação da oferta referida na alínea anterior.

Há uma graduação da hierarquia da preferência entre as diversas entidades públicas e prevê-se que este mecanismo funciona no âmbito da legislação já em vigor para o efeito, em particular, o Decreto-Lei n.º 263 -A/2007, de 23 de julho, que garante já a desmaterialização e simplificação deste procedimento.

O prazo previsto para o exercício deste direito é de 10 (dez) dias, sem prejuízo de, em caso de exercício plural, prevalecer o da entidade melhor graduada.

Finalmente, e no que à fiscalização do arrendamento habitacional concerne, o Decreto-Lei veio definir as competências que o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (“IHRU, I. P.”), enquanto organismo do Estado a quem foi atribuída a responsabilidade nesta matéria, passa a deter (cfr. artigos 8.º e 9.º do diploma legal).

Neste âmbito, salientamos que o IHRU, I. P., quando tenha conhecimento de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nas condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados, pode solicitar à Câmara Municipal do sítio do imóvel, a determinação do nível de conservação do respetivo locado e, deste modo, em articulação com as autarquias locais, poder contribuir para a resolução dos problemas detetados nas condições de habitabilidade dos fogos arrendados.

De notar, por último, que se prevê, ainda, a obrigatoriedade de a publicitação dos imóveis para arrendamento, ser acompanhada de elementos obrigatórios que permitam ao pretendente a inquilino ter um conhecimento prévio do prédio ou fração a arrendar, dando mais transparência e credibilidade a este mercado, evitando-se a publicitação de imóveis que não tenham uso habitacional autorizado ou que não reúnam condições para o efeito (cfr. artigo 10.º do Decreto Lei).

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