Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro

Alerta Legal nº140

No dia 30 de dezembro de 2020 foi publicada em Diário da República a Lei n.º 75-A/2020 que procede à:
a) sétima alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, que estabelece medidas excecionais e temporárias de resposta à situação de pandemia; e
b) terceira alteração do regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida no âmbito de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, em virtude da pandemia Covid-19, aprovado pela Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril.
Assim, e com referência à referida alteração à Lei 1-A/2020, é alargada até 30 de junho de 2021, relativamente às rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020 e às que se vençam de janeiro a junho de 2021, a suspensão do seguinte:
a. produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
b. caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
c. produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
d. prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas; e
e. execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.
Prevê-se ainda que no caso de contrato de arrendamento para fins não habitacionais relativo a estabelecimentos que, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, tenham sido encerrados em março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, a duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período de duração do contrato, a suspensão de efeitos supra referida.
Por fim, importa referir que a suspensão de efeitos e a prorrogação do período de duração do contrato cessam se, a qualquer momento, o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas ou se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se aplicável o regime o diferimento.
Já relativamente à mencionada alteração à Lei n.º 4-C/2020, salientamos as seguintes alterações principais:
Relativamente ao já consagrado sobre a quebra de rendimentos dos arrendatários, a taxa de esforço do agregado familiar a considerar foi reduzida para 30%.
Por outro lado, o diploma em análise cria um regime próprio referente aos estabelecimentos que, tendo sido encerrados por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo em março de 2020, permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021.
Assim, os arrendatários em apreço tem atualmente a possibilidade de:
a) Diferir novamente as rendas vencidas em 2020, sendo o período de regularização da dívida tem início em 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023, pago em 24 prestações correspondente ao resultado do rateio do montante total em dívida, juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal;
b) Requerer o diferimento do pagamento das rendas que se vençam em 2021 e que correspondam aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados.
Para que os arrendatários em causa possam beneficiar do regime ora estabelecido, deverão comunicar a sua intenção por escrito aos respetivos senhorios no prazo de 20 dias a contar após a entrada em vigor da Lei 75-A/2020, de 30 de dezembro.
Neste caso, os senhorios dos referidos arrendatários, poderão requerer um empréstimo com custos reduzidos relativamente às rendas vencidas e não pagas de 2020 e 2021.

Cumpre esclarecer que este regime não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato.
Finalmente, a Lei em análise estabelece um regime de apoio a fundo perdido para os arrendatários não habitacionais que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de faturação a partir de 25%, que corresponderá, consoante os casos, a 30% ou 50% do valor da renda, com um limite de 1.200,00 € e 2.000,00 € mensais, respetivamente.
A presente Lei entra em vigor às 00.00 do dia 31 de dezembro de 2020.

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 João Pinheiro da Silva

Direito Imobiliário

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