Alerta legal nº 69

Contrato de Mediação Imobiliária

Em 13 de agosto de 2018, foi publicada em Diário da República, a Portaria n.º 228/2018 (adiante, “Portaria n.º 228/2018”), que aprova o modelo do contrato de mediação imobiliária.

Com efeito, o artigo 1.º, alínea b), do Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de agosto (adiante, “Decreto-Lei n.º 102/2017”), introduziu alterações, designadamente ao artigo 16.º, n.^os 4 a 6, da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que estabelece o regime jurídico da atividade de mediação imobiliária (adiante, “Lei n.º 15/2013”).

Assim, por força das alterações havidas em 2017, a competência de validação dos contratos de mediação imobiliária, elaborados com recurso às cláusulas contratuais gerais, foi transferida para o Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P. (adiante, “IMPIC”).

Ademais, determinou-se que, caso fosse usado o modelo de contrato de mediação imobiliária, a aprovar por portaria, era dispensada a validação do contrato, ficando o mesmo sujeito a mero depósito (cfr. os referidos artigo 16.º, n.^os 4 a 6, da Lei n.º 15/2013).

Por fim, determinou-se que o desrespeito da obrigação de depósito ou de submissão à validação era gerador da nulidade do contrato (cfr. artigo 16.º, n.º 7, da Lei n.º 15/2013).

Apesar de as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 102/2017 terem entrado em vigor em 1 de julho de 2017, a sua exequibilidade ficou dependente da disciplina agora introduzida pela Portaria n.º 228/2018.

As principais novidades são as seguintes:

Conforme se determina no artigo 2.º, n.º 2, da Portaria n.º 228/2018, a empresa de mediação imobiliária que use o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais, em anexo à Portaria, deve efetuar o seu depósito até cinco dias antes da sua utilização.

Por outro lado, caso se opte pelo contrato de mediação imobiliária contendo as cláusulas contratuais gerais, o mesmo fica sujeito à aprovação prévia do IMPIC, não podendo ser utilizado enquanto não tiver sido validado (cfr. artigo 3.º, n.^os 1 e 6, da Portaria n.º 228/2018).

Relevamos que também os aditamentos aos contratos se encontram sujeitos à prévia autorização do IMPIC, de acordo com o previsto no artigo 3.º, n.º 2, da Portaria n.º 228/2018.

A empresa de mediação imobiliária deve apresentar o modelo de contrato, através do endereço de correio eletrónico do IMPIC, acompanhado dos seguintes elementos: (i) identificação completa da empresa de mediação imobiliária, incluindo o número de licença AMI junto do IMPIC; e (ii) endereço eletrónico de contacto da empresa de mediação (cfr. artigo 3.º, n.º 3, da Portaria n.º 228/2018).

Assim, o IMPIC dispõe do prazo de 20 dias úteis, contados desde a sua receção, para analisar e decidir sobre a validação dos contratos que não tenham adotado o modelo, aprovado em anexo à Portaria n.º 228/2018, devendo o IMPIC observar os princípios gerais de tratamento de dados pessoais, designadamente os enunciados no Regulamento (UE) 2016/679, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril de 2016 (cfr. artigos 3.º, n.º 4, e 4.º, da referida Portaria).

Notamos que o referido prazo pode ser suspenso, caso o IMPIC solicite informações à empresa requerente ou solicitar alterações ao modelo de contrato, retomando a sua contagem quando esses elementos forem apresentados (cfr. artigo 3.º, n.º 5, da Portaria n.º 228/2018).

A título de direito transitório, determina-se que as empresas de mediação imobiliária que tenham celebrado contratos aprovados pela Direção-Geral do Consumidor, nos termos previstos no artigo 16.º, da Lei n.º 15/2013, estão isentas do procedimento de aprovação prévia, desde que não tenham sofrido alterações (cfr. artigo 5.º, da Portaria n.º 228/2018).

Finalmente, a Portaria n.º 228/2018 entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja, em 14 de agosto de 2018.

Para aceder ao texto integral da Portaria n.º 228/2018, por favor clique aqui.